Rynek mieszkaniowy: Rekordowa liczba ofert sprzedaży, ale ceny też coraz wyższe! Kiedy pęknie ta bańka?

We wrześniu 2024 roku liczba ofert sprzedaży mieszkań w Polsce osiągnęła historyczny poziom 217 tysięcy, co jest najwyższą wartością od początku monitorowania rynku przez serwisy Otodom i OLX. Tak duża liczba ogłoszeń wskazuje na rosnącą podaż, która nie znajduje pełnego odbicia w popycie.

W Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu ceny mieszkań w ostatnim roku wzrosły odpowiednio o 21 proc., 19 proc. 22 proc. i 14 proc., co oznacza, że w ujęciu realnym, przy uwzględnieniu inflacji, Polska ma obecnie najwyższy wzrost cen mieszkań w Europie.

Mimo wzrostu cen, sytuacja na rynku wydaje się coraz bardziej niepewna. Podczas gdy ceny mieszkań w Europie Zachodniej spadają — np. w Luksemburgu o 10,9 proc. w Niemczech o 5,7 proc., a we Francji o 4,8 proc. rok do roku — Polska wciąż odnotowuje nominalne wzrosty, a liczba ofert sprzedaży i wynajmu rośnie. Taki stan rzeczy może być pierwszym sygnałem nadchodzącej korekty cen.

Obecnie, według danych Eurostatu, średni wzrost cen mieszkań w Unii Europejskiej wynosi zaledwie 1,3 proc., co jest poniżej poziomu inflacji, natomiast w Polsce, po uwzględnieniu inflacji, wzrost wynosi aż 14,9 proc. rok do roku.

Jednym z głównych czynników stabilizujących polski rynek nieruchomości jest wzrost realnych płac oraz rekordowo niskie bezrobocie. Ponadto, wciąż nie wiadomo co będzie dalej z nowym programem rządowym „Kredyt na start”, który ma wprowadzić zerowe oprocentowanie na pierwsze 10 lat kredytu hipotecznego.

Wielu potencjalnych nabywców wstrzymuje się więc z zakupem, licząc na możliwość skorzystania z tego programu, co również wstrzymuje ożywienie na rynku i skłania sprzedających do utrzymywania cen na wysokim poziomie. Oczekiwanie na program powoduje, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym spada, mimo rosnącej liczby ofert.

Nadal jednak na uruchomienie tego programu nie ma zgody w samej koalicji rządzącej, swój sprzeciw głośno wyraża np. lewica.

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na zmniejszenie popytu jest demografia. Polska boryka się z regresją naturalną — od dziesięciu miesięcy liczba urodzeń jest niższa niż liczba zgonów, co powoduje spadek liczby ludności o ponad 10 tys. osób miesięcznie.

Co więcej, w ciągu ostatniego roku z Polski wyjechało 67 tys. ukraińskich pracowników, którzy wcześniej zasilali rynek najmu. Oba te trendy powodują, że zarówno popyt na mieszkania na sprzedaż, jak i na wynajem słabnie, a liczba dostępnych ofert stale rośnie.

Liczba mieszkań w Polsce już teraz jest na poziomie zbliżonym do krajów zachodnich. Według danych GUS, w Polsce jest 15,8 mln mieszkań, co daje 423 mieszkania na 1000 mieszkańców.

Po wybudowaniu nieruchomości będących obecnie w budowie, wskaźnik ten wzrośnie do 445 mieszkań na 1000 mieszkańców, co będzie wyższym poziomem niż w Wielkiej Brytanii (438 mieszkań na 1000 osób), a porównywalnym z Austrią (447) i Holandią (457). Oznacza to, że luka mieszkaniowa może być już w dużej mierze zaspokojona, co dodatkowo zmniejsza perspektywy wzrostu cen w dłuższej perspektywie.

Podsumowując, polski rynek mieszkaniowy znajduje się w punkcie zwrotnym. Rekordowa liczba ofert sprzedaży przy jednoczesnym spadku popytu, a także oczekiwanie na nowe programy kredytowe i zmiany demograficzne mogą zapoczątkować korektę cen. Choć wzrost realnych płac i niskie bezrobocie wciąż chronią rynek przed większymi spadkami, nadchodzące miesiące mogą przynieść nowe wyzwania dla właścicieli nieruchomości.